空間活化實戰指南：從租約陷阱到漂亮退場的五大關鍵策略
面向一：使用目的，如何付的出租金，想清楚再租 搭配 …
寫一封給林邊光采濕地的信，改變是最大的不變，必要參考的地方創生案例【2021更新】
林邊光采濕地的開始 2013年有機會回到屏東，淑惠姊：『你聽過林仔邊嗎？』我：『當然，久仰大名』淑惠姊：『我介紹一個人給你認識，她叫鄭婉阡，一個很愛林邊全力以赴的人，他們正在做很棒的事，或許大家可以激盪更多的火花』，我：『好，這個組織在莫拉克的時候我就知道，只是還沒有機會拜訪與認識，這種地方奇耙他們在做什麼，只要有公開資訊我都會去了解，或許沒有實際的參與，但是是一個扎扎實實的在地奇寶。』 就在這一個牽引下，我有機會實際的拜訪屏東縣林仔邊自然文史保育協會，鄭文山 秘書帶我一起到協會拜訪，一個小屋，旁邊有著綠地，這樣的工作環境，真是讓人羨慕不已，經過介紹我瞭解了協會在地方正在進行的推展，正在思考著莫拉克之後如何透過更多方式把這個重大的災害經過多年的重建，又在如何可以推進甚至是有更多的貢獻對於環境，大致上我拜訪前早就做了功課加上之前的關注，今天就像是來實地的了解應證，每到一個地方，我都會告訴自己，聆聽以及放空會是首要的工作，唯有把六感打開把自己清空，才能在第一時間收集容納更多的訊息，可以更準確地觀察收集更貼近的理解。 過了一段時間，叮咚，一個訊息傳來 婉阡：『我們要提一個計畫，但是需要一些幫忙，聽說你常在寫計畫，可以幫忙看看嗎？』我：『好喔！要先看看是什麼樣的計畫啦～太專業深奧的我也不一定可以』婉阡：『我傳一些資料給你，我們再來討論』 『其實，構想還蠻龐大的，這真的有辦法做到嗎？』我看見了一個藍圖手稿，準備要在火車站附近弄一個串連三個水域空間的計畫，計畫中包含要做硬體、軟體，要串連產官學界，做一個產業轉型。 光采，林邊草擬就這樣啟動 博物館是鄉，鄉是博物館 就這樣，正式開啟了與林邊的實際行動參與，現在回想起來，ˋ真的是非常得榮幸，看見了一個扎扎實實的行動從想像到實際落實的完整過程，寫計畫真的不難但難在實際的落實與運作，其實，一起共筆寫完計劃時，我心裡想：『真的是很狂，在我拉的結構下，更瘋狂寫好寫滿，真的做得到嗎？』根本這樣搞下去，絕對是賠錢的。我：『我覺得計劃結構跟執行的內容要再精簡一些，這個計畫規模以及相關的預算經費，實際上會超支』婉阡：『但要到心中的那個樣子，一定要做到一定的程度，不然就乾脆不要做了，實際上看如何再以這個基礎上去思考解決辦法摟』 [...]
2021要度過疫情，轉型不是唯一的一條路
看似幸運的在2020年台灣防守得非常漂亮，2021年”才“面臨疫情挑戰，這到底好與不好當然有許多論點，而我以站在第一線的創業者來看，對於整體來說會是一個非常耗損的戰鬥策略，有打過世紀帝國的朋友因該可以理解，以防守為前提戰略，看似安全穩固但是對於強烈快速的攻擊，只要被突破防線，就完全難以招架，不管在資源掠取、地盤拓展都會面臨挑戰，最後可能不是被敵人滅絕而是自己資源耗竭。 以守為攻，在疫苗的佈局，我們的超前部署失靈 台灣從過去許多瘟疫、疾病的經驗中以防堵的公衛策略，我們有絕對的能力來打一場以守為攻的戰略，而超前部署的口號中，在疫苗這個反守為攻的節奏打亂了我們的腳步，這一場戰役超乎想像的攏長，讓隊伍開始產生疲態，而病毒的變異不斷在演進，整體的資源也在持續減少，在雙面夾攻的狀態下，完全顯示台灣在以中小企業為主體的商業結構下，一開始透過政府的支持，還稍微可以撐住，以守為攻的策略中，最擔心的是持續的攻擊，甚至是多方受敵，在等待疫苗的同時，我們必須好好的來盤整盤整。 減少開銷，無法開源必先節流，撐過是最重要的 防疫層級不斷的提升這已經不是開不開源的問題，必須瞬間的停止所有的運作，收入歸零但相關營運成本持續存在，在第一時間的盤整節流讓自己可以保有基礎的低度運轉的力量，作最壞的打算，在非常時期必須有非常手段，而在節流的調整中，以我們自己為例，我們本來就採用非單一的產業模式搭配專案目的導向的運作模式，在二級啟動時就全面停止實體店面的運作自行停止營運，將人力做調配運用，在工廠雷雕製作商品的項目並不受影響包含媒體內容產出、出版設計...等等項目，成為我們人力調配的首要，真的無法調整的就真的只能休假，作最壞的打算，在有限的資源下怎樣做可以活最久～ 很快的提升到第三級基本上隊伍已經做了基礎的調整，我們所有的空間都是租用的，房東不同意做任何的調整，讓有產能的項目增大量能，希望可以透過這樣來平衡降低這個非常時期，果斷決策，斷尾求生，把自己可以掌握的項目做到最完整的擴張，先求穩不慌是非常重要的！ 自我盤整是重點，轉型絕對不是優先，原本要做但沒做的先吧！ 絕對不要優先思考轉型，這個時候更因該以自己最熟悉的為主要，在充滿不確定的大環境不宜再做自己不熟悉的項目，轉型可能會造成有限的資源更快的流失，還沒完全掌握之前已經自己胎死腹中，優化我認為比轉型更重要，或許新聞報導非常吸引人，在電商、貨運逆勢成長，這些字眼讓我們迷失覺得自己因該靠攏，但其實只是目前的情境讓他們的服務更被需要而已，這個時候，棄守自我追求一個自己完全陌生的項目，絕對會是一個讓自己死不瞑目的選擇，要也是自我盤整後，從自己可以掌握的區塊延伸加值。 內部平衡，邁向曙光 這一場纏鬥我的團隊是已2021年底作為設定，在第三季過後搭配疫苗，可以有較把握的恢復機率，以現在七月來算，至少還需要二至三個月，在保守增加兩個月為緩衝，至少需要120-150天的耐力時間軸，在這段時間盡可能讓還可以收入的項目提升或者維持，一來一往增加自己的耐受度，找死總比等死好～ [...]
塩旅社停業退租，後記-時間可以證明真相-返還、租、購-是房東自己說『養不起』
塩旅社退租 侵佔、背信、妨礙秘密，以為這些因該一輩子都不會在生命中出現，2018年初一次的出現備齊，在法院的攻防2019年底全面不起訴。 原本以合作經營方式，經過五個月我們完全沒有領到任何一筆錢，還需要代墊款項，運用營收來給付帳款，引來營收沒有歸帳的後話，歸帳根本就不出帳，這要如何營運？第六個月我提出三個方案「買」、「租」、「歸還，退出經營」，最後會租，因一句：「養不起這個孩子，但不想賣」，最後協議用租的方式營運，45萬租金扎扎實實。 在簽署租約後，針對相關財產做了清點結算，一百九十幾萬，另外加上20萬採購舊品，又加上六七萬左右，怕有沒計算到的多少補差，共用220萬採購營運動產，分期開票，如期給付，結清前款還有款項七萬九千元，也說營運是我運作的我因該要解決這個款項，我也全數吞下，我們對於動產有絕對的所有權，建物租用動產採購，絕對清楚的分野，也是我們最大的誠意。 然而，在搬遷動產時，開始沒有依照約定處理完畢，有大量物品要放置地下室，長達一個月斷斷續續的搬遷，後期以各種理由要進到客房內取走物品，沒有買所以要來拆（電燈、招牌...等），實在受不了所以禁止再進入一步，最後請警員到場，不再同意進入，避免影響營運。 電腦主機搬走，並無給任何緩衝備份軟體時間，一車又一車搬遷，棉被、床架、床墊，與當初的協議搬走沒有採購的列項，遠遠超過，也失去我當初多付款項的用意，而後被提起侵佔訴訟，列出上百項物品其中不乏有吸塵器、立可白、便條紙...等等的清單。 律師說：不是你買的就是我們的，但問題是這一大堆在當初要清點時完全沒有清冊，到底有沒有存在都是一個問題，所以請他們會計給我大項的採購，以這個為基準，也是雙方同意還簽名，任何的簽署都可以事後翻盤。其中，旅館證在租約中載明要轉移，房東以他認為有問題拒絕轉移，還去停業，說是觀光局叫他這樣做的，還因此被檢舉無照營業，在備忘錄中也再次提出同意轉讓旅館證，依然並沒有如期的履行，二次跳票。 旅館冷氣有問題，因電子閥體疲乏以及設計水壓，造成無法完全閉合有水流聲，要我簽下支票時都說會處理、設備需要維修，但沒有履行，這三年來任何的一個維修告知、硬體需要更新，這些都為了營運透過分批分期的方式，儘量的改善，當初施工的問題、廠商幾乎沒有人願意來配合，尤其是冷氣基本上是孤兒，廠商只說前帳未結，維修更換硬體，當然依法可以不給付房租做抵扣。 背信，在法院上編織多個故事，第一個月因為沒有信用卡機，暫用房東公司卡機，二十餘萬用他認為帳務未釐清而扣押不將款項轉出，而全面的不起訴，是否因該將此歸還？我方用民事爭取旅館登記，我只想讓鹽旅可以合法運作，在法院要求我留下所有採購之動產，才要給我旅館證，還要我提早退場，五年變三年，這些我都同意了，罰款四十萬，是否該負責？ 因為，希望鹽旅至少有一段時間是完全的合法的，當然，還是沒有如期履行和解約定（第三次），為了一張登記證，耗時兩年，最後因為停業只能延展一次就是兩年，不然就要被註銷，就這樣才拿到旅館登記。 [...]
